【司法書士の相談事例】相続した実家が「未登記」だったら…放置のリスクと2つの解決事例

2026年11月6日

「親から相続した実家が未登記のようだ。この後どうすればよいのか」という相談を受けました。

相続登記が義務化され、放置するとペナルティ（過料の制裁）の対象となるため、実家が未登記のままであることに不安を感じる方も多いようです。

結論から言えば、相続した建物が未登記でも、適切な手続き（表題登記・所有権保存登記）をすれば問題なく売却や相続が可能です。また、ケースによってはあえて未登記のままという選択肢もあります。まずは「今後その建物をどうするかで」方針を決めましょう。

こん・さいとう司法書士事務所では、相続した未登記建物に関するお問い合わせをよくいただき、これまで数々の案件を解決に導いてきました。

このページでは、創業20年以上、地域随一の相続専門の司法書士事務所であるこん・さいとう司法書士事務所が、相続した未登記の建物（実家など）について、実際の相談事例を最後にあげて分かりやすく説明します。

このページが、相続手続きでお困りの方のお役に立てれば、とても嬉しいです。

なお、こん・さいとう司法書士事務所では、未登記建物と相続に関する手続きを丸ごと代行しています（提携の土地家屋調査士と連携して対応）。

お困りの際は手遅れになる前に、相続専門の司法書士へご相談下さい。

「未登記の建物」はなぜ発生するのか？未登記かどうかの確認方法

そもそも「未登記の建物」はなぜ発生するのでしょうか？

未登記建物が発生する主な原因とは

ご相談内容でも一番よくあるのが、昔の建物で、融資（住宅ローン）を受けないで、自己資金で建てたため、登記をしなかったというケースです。

建売住宅の場合は、建築業者で登記（表題登記）をすることが多いため、建物が未登記ということはほとんどありません。

これに対して、注文住宅の場合、しかも融資を受けなかった場合は、建物が未登記のままということは、結構な確率で見受けられます。

さらに「増築した部分だけ未登記になっている」という事例も珍しくありません。しかし、こちらのケースは建物自体は登記されていますから、相続したり売却したりする場合は、それほど実務上は問題視されません。

相続した建物が未登記かどうか確認する３つの方法

「未登記かもしれないがどうやって確認すればよいのかわからない」という声もよく聞きます。これは思ったよりも簡単に確認することができるのでぜひ試してみてください。以下の３つの方法があります。

1. 固定資産税の「課税明細書」で「家屋番号」欄が空欄になっているか、または「未登記」とある場合は未登記とわかる
2. 市町村役場（固定資産税課）などで「名寄せ帳（なよせちょう）」を請求する。「１」のような状態であれば未登記とわかる
3. 法務局で建物の登記事項証明書を請求する（この場合思い当たる家屋番号をいくつか書いてみる）。「該当なし」となれば未登記とわかる

最後の「３」は登記事項証明書の取得に慣れている方向けの方法なので、一般的には「１」か「２」の方法をおすすめします。

【重要】未登記の建物を相続したまま放置するリスク

未登記の建物を、相続した後も未登記のまま放置しておくとどのようなリスクがあるのでしょうか。

未登記のままでは「売却」もできず「融資」も受けられない

未登記のままでは、建物を売却することはできません。土地とその上にある建物をセットで売却処分しようとするのであれば、原則として、未登記建物はあらかじめ登記を完了しておく必要があります。

また、金融機関から融資を受ける場合も同じで、建物が未登記の状態では、建物について抵当権の登記ができないため、事前に登記を済ませておくことが条件となります。

１０万円以下の過料（罰金）の対象になる可能性がある

そもそも建物が未登記であるという状態は、法律上は違法状態と言っても言い過ぎではありません。それは以下のような法律があるからです。

（建物の表題登記の申請）
第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。｜e-Gov　不動産登記法

（過料）
第百六十四条　～中略～　第四十七条第一項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。｜e-Gov 不動産登記法

建物の「表題登記（建物の構造や床面積などを記録して公示する登記）」は、１か月以内に登記をしないと１０万円以下の過料の対象とされます。

親の代から未登記状態が継続しているのであれば、いま相続したからといって、急に過料となることは、いままでの相談事例ではありませんでした。

しかし違法状態が相続によって無かったことになるわけではありません。積極的に解消していくことを検討すべきでしょう。

次の相続（二次相続）でさらに権利関係が複雑化する

未登記のままにしておくということは、国の登記簿に誰が所有者であるか記録しないでおくということです。

つまり、誰が所有者か分からない状態で、次の世代の相続人も未登記の建物を相続するということです。相続が重なるほど権利関係は複雑化して解決は一層困難となります。

【実際の解決事例①】売却するために表題登記から所有権保存登記までをサポート

それでは、当事務所が毎週土曜日に実施している「無料相談」で最初にお話を伺い、事件を受託、解決までお手伝いした実際のケースをご紹介します（内容が特定されないように一部アレンジしています）。

ご相談内容：相続した実家を売却予定。未登記かどうかわからない。

お父様が亡くなり、実家を、仲の良いご兄弟（長男・次男）が、半分ずつ相続することになりました。

しかし、兄弟ともに持ち家があるため、実家は売却処分の予定です。

相続登記のご依頼でご相談に見えましたが、建物の権利証が見当たりません。事情を伺うと「もしかしたら建物は未登記かもしれない」とのこと。詳しいことは分からないというので当事務所で調査することになりました。

その結果、建物は未登記であることが判明しました。

当事務所の提案：土地家屋調査士の紹介（表題登記）→当所にて相続登記（保存登記）の実施

売却するには「表題登記→保存登記」の手順となるため、すぐに当事務所のパートナー土地家屋調査士をご紹介しました。

建物の表題登記を申請するためには、建物を建築した当時に発行された「建築確認済証」などの書類が必要になりますが、当然そのような昔の書類は見当たらなかったそうです。

しかし、これまでも当事務所のパートナー土地家屋調査士は同じようなケースを経験しており「書類がなくても代替書類や上申書などで対応できる」とのことで、無事、表題登記が完了。

その後、当事務所で建物については所有権保存登記、土地については相続登記をまとめて申請しました。

表題登記（土地家屋調査士）～建物の所有権保存～土地の相続登記が流れとして一本化できました。

「私たち普通の人間にはまず未登記かどうかなんてわかりません。表題登記と言っても初めて聞きましたので、土地家屋調査士の先生と連携して対応してもらって、こっちの手間も一切かからず、本当に助かりました。」

と大変喜んでいただけました。

【実際の解決事例②】古い家なのですぐに解体予定

次の事例も、当事務所が毎週土曜日に実施している「無料相談」で最初にお話を伺い、事件を受託、解決までお手伝いした実際のケースです（内容が特定されないように一部アレンジしています）。

ご相談内容：解体して更地にしたい。土地は駐車場として賃貸予定。

お母さまが亡くなり、実家を１人で相続することになりました。建物は未登記らしいのですが、よく分からないとのこと（上の事例もそうですが実際には未登記かどうかわからない方がほとんどです）。

「もし未登記なら建物を登記するのは構わないが、老朽化しているためすぐに解体、更地にして、土地は駐車場として賃貸に出したい」とのご相談です。

そこで当所で建物について調査した結果、やはり未登記であることが判明しました。

当事務所の提案：建物はあえて登記せずコストを抑えて解決

すぐに建物を解体する場合、費用をかけてまで（表題登記と保存登記で10～20万円程度かかるのが一般的）建物の登記をするのはもったいないです。

そこで、建物についてはあえて未登記のままにして、解体業者に解体を依頼し、その後、役所の固定資産税課の窓口に「家屋滅失届」を提出する提案をしました。違法な行為ではなく、行政手続きとして認められている方法です。

土地については通常通り、当所にて相続登記を行いました。

これにより、建物にかかる表題登記と保存登記のコストを大幅に節約できました。

「建物が未登記だったらまずは登記するものばかりだと思っていましたので、何も登記せずに解体できるとは知りませんでした。もし知らずに自分で手続きをやってしまっていたら大損するところでした。」

と大変喜んでいただけました。

「こん・さいとう司法書士事務所」が選ばれる理由

相続手続きの依頼先を探したい、というお悩みで当事務所が多くの方に選ばれている理由は３つあります。

1. オンライン面談（ZOOM）やオンライン本人確認（eKYC）で来所不要
2. 土地家屋調査士、不動産仲介業者、遺品整理業者と万全のワンストップ体制
3. 相続専門事務所ならではの豊富な経験にもとづく的確なアドバイスによる相続手続きの実施

やることが多くて面倒な相続手続きの依頼先をお探しの方から、ホームページを見てのお問合わせが多いのですが、まずは無料相談でお話をお聞かせください。

「こん・さいとう司法書士事務所」に相談をすることで上記のお悩みは解決

以上を踏まえまして、当事務所「こん・さいとう司法書士事務所」が、これまで多くの上記のようなお悩みをお持ちの皆様から、相続の相談・依頼先に選ばれている理由を以下にお伝えします。

• 一般的な司法書士ではなく「相続専門」であるため、一般的な名義変更の手続きだけでなく、その他の相続に関連する裁判所の手続き（後見・補助・保佐開始の申立、遺言書の検認、遺言執行者の選任の審判の申立、不在者財産管理人、失踪宣告、遺産分割の調停の申立、相続財産清算人・管理人の選任など）にも精通しているため安心感がある
• 「相続専門」だからこそ、個別の事例に応じた的確なアドバイスを貰える
• パートナー税理士と連携して相続税の申告や準確定申告にも速やかに対応してもらえる
• パートナー弁護士と連携して弁護士に依頼することにより他の相続人への交渉や、裁判手続きも対応してもらえる
• 弁護士・法律事務所より割安な料金で、しかも弁護士より敷居が低く、相談がしやすい環境にある
• ZOOMによるオンライン対応が可能なため、直接事務所に行けなくてもコンタクトが取りやすい
• eKYCによるオンライン本人確認に対応しているため、遠方からも依頼ができる
• 東京都中小企業振興公社（都内の中小企業を支援する東京都管轄の公的機関）の嘱託相談員であるため身分的な信頼感がある
• ２０年以上のキャリアがある司法書士２名（今健一・齋藤遊）体制の為、一般の個人事務所より迅速に対応してもらえる

進め方の分からない・進め方の難しい相続手続きに関する相談先・依頼先を探されている方が、これらの点を１つでもメリットに感じていただくことができたなら、是非一度当事務所の無料相談をご利用ください。

最後に｜無料相談の連絡は今すぐ

こん・さいとう司法書士事務所は、遺産相続の手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で20年以上に渡って運営、相続問題・相続に関連する業務に取り組んできました。オンラインにより全国対応をしています。

このページでお伝えしたかったポイントは次の3点です。

• 未登記の建物を今後どうするか（住む・売却・解体）をまずは決める
• 未登記のままにしておくとリスクもあるので十分に理解しておくこと
• 表題登記が絡む相続手続きは「相続専門の司法書士」に相談するのが近道

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それならばノウハウを有する経験豊富な私たち相続手続きの専門家をご活用・お任せいただければと思います。

専門知識を有する私たちであれば、さまざまな疑問にお答えできます。また相続に関連する問題・相続税の申告に強い提携の税理士や弁護士・土地家屋調査士もありますので、全方向のサービス・サポート・代行・紹介が可能です。

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いまなら毎週土曜日に面談（対面・非対面）による無料相談を受け付けしています。また無料相談は平日も随時実施しています。
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