【解決事例】相続放棄したら空き家はどうなるのか？（空き家法から読み解く）
相続放棄は、故人の残した借金を引き継ぎたくないときによく使う手法です（自己のために相続の開始があったことを知った時から３か月以内に家庭裁判所への申述が必要（民法915条））。
しかし、故人の家を引き継ぎたくない、という理由で相続放棄を検討する人も増えています。
今回の相続事案は「相続放棄したら空き家はどうなるのか？」がテーマです。当事務所での実例です。
なお、守秘義務違反となることを避けるために事案を特定されないようアレンジしています。文中の氏名・住所・日付等は架空です。
裁判所や財務省の統計データ、空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法｜空家特措法）、自治体の対応なども踏まえて多角的に考察します。
「とりあえず相続放棄の手続きを急いでほしい」という依頼
こちらの案件は、当事務所が毎週土曜日に行っている無料相談での話でした。故人の妹からの相談です。事案は、兄（未婚で子供もいない）が死亡して、その相続手続きに関する相談でした。
この場合、相続人は、兄の兄弟である妹だけでした。なぜなら、相続の順位はまず第１順位として子供ですが、兄には子がいません。次に第２順位として直系の尊属ですが、両親も祖父母もすでに他界しています。最後に第３順位として兄弟姉妹が相続人となるからです。
兄は地方の山間に住んでいて、土地と古家を所有していました。これの名義を妹に変えるための相談かと思ったら、相続はしたくないので何とかならないのか、というものでした。ちなみに他の遺産はほとんどありません。
【提案①】相続した後に売却すれば良いのでは？
まずは一度名義を妹に変えたうえで（相続登記）、地元の不動産業者に売却を依頼してみては、と提案してみました。聞いたことのない場所でしたから、何の土地勘もなくそのようにアドバイスしたのですが、あまり人が住むような場所ではないとのことで却下されました。
また、いざ建物を解体となった時にその費用や、売却までの固定資産税など負担もしたくないと言います。
【提案②】相続放棄の方法もあります
そこで、相続放棄の方法を提案しました。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から３か月以内に家庭裁判所への申述が必要です（民法915条）。
相続放棄が認めれられれば、土地建物の所有権やこれらに係る固定資産税の負担からも免れることができます。ちなみに「自己のために相続の開始があったことを知った時」とは、必ずしも「死亡を知った時」ではありません。
この点は多くの判例があり、詳細な解説はここでは避けますが、「相続人が相続財産の全部又は一部の存在を認識した時又は通常これを認識しうべき時から起算すべき（最判昭和59年4月27日）」という考え方が、現在の主流です。
今回の事例では、妹は、兄の死亡より前からこの土地建物が兄の所有物であると認識していたので、結果としては、死亡のときから３か月以内に相続放棄を申し立てる必要があります。
幸い、３か月までには少し時間がありました。必要書類の収集や申述書の作成はすべて任せるので、すぐに放棄の手続きをとってほしいと依頼を受けました。しかし、空家の管理責任については、以下で解説するような難しい問題もあることを伝えました。
相続放棄をした人にも空き家の管理義務はあるのか？
「相続放棄が裁判所に認められれば、遺産とは一切関係ない」と思い込んでいる人が非常に多いのですが、決してそんなことはありません。
たしかに、借金についてはこれ以上追及されることはありません。しかし、今回の事例のように不動産がある場合は少し違います。それは民法に次のような規定が置かれているためです。
第940条第1項
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。電子政府の総合窓口e-Gov
例えば、第1順位の相続人が相続放棄をした場合は、第1順位の人は、第2順位の人が相続財産の管理を始めることができるまでは、一定の管理責任があることになります。
ですから、第1順位の相続人が相続放棄の手続をして家庭裁判所に認められたら、その人は、第2順位の相続人へ相続権が移ったことを教えてあげて、空家の管理をするように伝える必要があるでしょう。
書面等で知らせてあげれば、その時点で相続放棄者は管理責任を免責されると解されます。反対に、そのように知らせないままにしていると、いつまでたっても第2順位の相続人は相続財産の管理を始めることができず、相続放棄者（第1順位の相続人）は責任を負い続けることになりかねません。
相続放棄と相続財産管理人との関係は？
また、今回の事例のように、第３順位の相続人が相続放棄をした場合は、この後説明する「相続財産管理人」が選任されるまで、責任を負います（明確な規定はありませんが一般的にそのように理解されており令和3年改正法では明記されます）。
第4順位の相続人というものは法律上ありません。第3順位の相続人が相続放棄をすると、とりあえず「相続人不存在」という状態になります。
相続放棄した者の責任は重い？軽い？
ところで、相続放棄した方の責任の重さですが、法律上「自己の財産におけるのと同一の注意」と規定されているので、いわゆる「善管注意義務（善良な管理者の注意義務）」ほど重い責任ではありません。自分の財産を管理するのと同程度の管理義務という意味です。
相続放棄した者も「空き家法」の「管理者」に該当
空き家法の規定に、次のような内容があります。
第三条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-GOV
「空き家の所有者や管理者は、空き家を適切に管理しなければならない」という趣旨の規定ですが、この「管理者」の中に、相続放棄をした者も含まれると考えるのが一般的です。
つまり、相続放棄をした者は、民法と言う法律上も一定の責任を負うし、空き家法という法律上も責任を負うということになります。
「空き家法」によって相続放棄者が問われる責任
このように民法だけでなく、空き家法においても相続放棄者には一定の責任が課されていることがお分かりいただけましたでしょうか。
それでは次に「相続放棄者には具体的にどのような責任が生じるのか」をまとめます。
そもそも「空き家」には２種類ある
まずは、何をもって空き家と呼ぶのか、つまり空き家の定義からです。空き家法では、空き家を２つの種類に分類しています（空き家法第２条）。
- 単なる空き家→「空き家等」
- 倒壊の危険性がある空き家→「特定空き家等」
「特定空き家等」は、市町村等から指定されることによってはじめて成立します。イメージとしては、倒壊の危険性があったり、ゴミ屋敷状態であったり、近隣住民に危険・迷惑を及ぼしているような建物は「特定空き家等」と指定を受けます。
「空き家」の管理者が負う具体的な責任とは
「空き家等」「特定空き家等」に該当する場合の管理者が負う責任をまとめると以下の表のとおりです。
| 種類 | 責任の内容 |
| 空き家等 | 周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努める（空き家法３条） |
| 特定空き家等 | 建物の解体や修繕、立木竹の伐採その他周辺環境の保全を図るために必要な措置を講ずる（市町村から助言、指導、勧告、命令を受ける） |
| 市町村からの助言、指導、勧告、命令を無視した場合、行政代執行がされその費用を負担させられる（空き家法14条１項、2項、3項、9項、10項） |
市町村に「特定空き家等」と指定されると、最悪の場合、市町村が管理者に代わって空き家を解体するなどの状況の改善を図り（行政代執行と言います）その費用を管理者に請求してきます。
行政代執行にかかる費用ですが、安いケースでも数十万、高いケースになると1000万円をこえる費用を請求されるケースもあります。
2018年の国土交通省のデータ（「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」）によると、「特定空き家等」に指定された10676件のうち、行政代執行までされて空き家が解体されたものは23件、確率でいうと全体の1％にも満たないことがわかりますが、可能性はゼロではないのです。
行政代執行までされなかったとしても、建物の解体や修繕等は当然の義務として行わなければならず、それらの費用は空家の所有者や管理者の負担となります。
では「特定空き家等」に指定されなければ安心かというと、決してそんなことはありません。例えば空き家の倒壊・失火・放火により第三者に損害を与えた場合には、損害賠償責任を負うこともあり得ます。
結局、相続放棄したときに空き家の解体費用や賠償責任を負担させられるのか？
問題は、表にまとめたような責任を、相続放棄した方が負うのか負わないのか、という点です。
「空き家法」の「管理者」ではあるが責任は問えないはず
確かに、相続放棄をした「空き家法」における「管理者」には該当します。しかし、一度相続を放棄した者が、例えば空家建物について大規模修繕や売却をする等必要以上に遺産について関わりを持つことは禁じられていて（民法921条）、市町村等から命令を受けてもこれに従うことができない「正当な理由」があると言えます。
つまり、相続放棄をした方は市町村等から助言・指導・勧告・命令を受ける名宛人にはなりますが、これに従わなくても「正当な理由」があるため、行政代執行にかかる空き家の解体費用などを負担する必要はないと考えられます。
しかし、空き家法上は「管理者」となりますから、自治体の担当者レベルでも「相続放棄した者に行政指導は可能」と考えられているようです。
民法上の責任も問えないはず
相続放棄した方は、民法という法律上は、次の順位の相続人等が管理できるようになるまでは管理責任があるという点はすでにお伝えしました。
この管理責任は、次の順位の相続人等に対する責任と解されています。つまり、市町村などの行政に対して負う責任でもなければ、第三者（例えば空き家から被害を受けている隣人）に対して負う責任でもないと解されています。
自治体の担当者からすれば、空き家対策の観点から、安易な相続放棄を認めたくはないのでしょうが、現在の法律では「空き家の責任を取ってほしい」という理由で、相続人の相続放棄を制約するようなことは不可能です。
「責任がないから何もしない」は通用するか？
今回の相談事例のように、妹が相続放棄をすれば誰も相続人がいない状態となり、故人の家は今後空き家状態となることは明白です。そして、もし空き家となったとしても、法律上は責任はないわけです。
しかし、「空き家法上」の「管理者」には該当するわけですから、市町村等から度々助言・指導などお尋ねや通知があることでしょう。
もちろん法律上はそれに従わない「正当な理由」はあるわけですが、今後継続的に来るお尋ねにその度に対応するわずらわしさは想像するにたやすいです。
では、今回の相談者である妹が相続放棄をした後に、そのような煩わしさから解放される方法はあるのでしょうか？
相続放棄者が管理責任まで免れるための方法とは？
それでは、相続放棄者が上でお伝えしたような空き家の管理責任を免れるためには、いったい何をすればよいのでしょうか。
方法は１つです。それは、「相続財産管理人(相続財産清算人）の選任の申し立て」を家庭裁判所にすることです。
相続財産管理人の選任申立をすれば、家庭裁判で相続財産管理人が選任され、相続財産管理人が相続財産の管理を開始した時に、相続放棄者の管理責任は消滅します。ただし、ただ単に相続放棄をした「もと相続人」というだけでは「相続財産管理人（相続財産清算人）」の申し立てが認められない場合もあります。
その場合は、被相続人の費用（医療費や固定資産税や生活費など）を立て替えていたりすれば、被相続人に対して債権を有する「相続債権者」として法律上の利害関係があると言えますので、申立が認められます。ほとんどの場合、相続人であれば何らかの費用は立て替えていることが多いので、その請求書や領収書はなくさずにとっておきましょう。
誰が相続財産管理人の選任を申立てるのか？
すでに相続放棄の手続を終えてしまって、法律上は相続人でなくなっている方も相続財産管理人の選任申立てはできるので安心して下さい。
後のことは相続財産管理人に全部まかせる
今回の事例のように、第3順位の相続人が相続放棄してしまえば、もはや相続人は誰もいない（法律上これを「相続人不存在」と呼びます）状態になります。
この時、残っている相続財産（空き家）の管理を相続財産管理人（多くは弁護士がなります）に任せて、最終的には相続財産管理人に売却等の処分をしてもらうという手続きです。
もし故人に借金があれば、故人の財産から弁済してもらいます。このような手続きもすべて相続財産管理人が行います。
申立てに係る費用｜予納金の額は？
ただし、この手続きが完結するにはお金も時間も要します。まず、お金ですが、相続財産管理人に支払う報酬を「予納金」という名目で裁判所に納付しなければなりません。申立をした者が支払うことになります。一括払いです。
予納金の金額は、空き家以外にどの程度の遺産があるのかとか、空き家の価値など事情によって異なるので決まった金額はありません。裁判所の裁量で定められます。
50万円から100万円程度を相場として、100万円を超えることはあまりありません。予納金の納付がない間は、相続財産管理人が選任されることもありません。予納金を納付することが条件です。
次に時間ですが、どんなに短く見積もっても１年程度は要します。これは法律上の手続・段取りを経るため一定の期間が必ずかかるということと、そもそも相続人でさえも放棄するような不動産が、そう簡単に処分できるはずもなく、結果かなりの時間がかかるということです。
売却の見通しの無い不動産など長期化したら？｜追加の予納金は？
価値の低い山林や田畑、境界の確定が困難な土地、僅少な面積の不動産などは売却は困難であることが予想されます。近隣の所有者が引き取ってくれるケースも多少はありますが、処分先を探す為に相続財産管理人の管理事務が長期にわたる可能性も十分にあります。
そのような場合に、追加予納金として後から裁判所に納付を命じられることはあるのでしょうか。
相続財産管理人は成年後見人とは異なり、定期的な管理業務というものはありません。裁判所に対する報告も原則としては最終的に処分ができ、管理業務を終えたときに行うだけです。
成年後見のように毎月○万円などの定額的な報酬が発生するものではありません。ですから、相続財産管理人の報酬は、管理業務の終了時に、裁判所に請求した上で支払われるものです。
このような報酬の性質もあり、相続財産管理人に対する報酬ははじめに納付した予納金の範囲内で認められます。追加予納の納付を命じられることは考えにくいです（当事務所の事例では1つもありません）。
ただし、申立時には判明していなかった遺産が判明し（たとえばそれが倒壊危険のある特定空き家等で至急の解体が必要な場合等）、その処分の為に、当初の予納金では賄えない場合は、理論上、追加の納付を命じられることもあると言えるでしょう。
なお、申立時から相続財産の処分に費用がかかることが明白な場合は、当然予納金の額も50～100万を超えて高額になります。しかしそのような場合でも、故人に預貯金などの金融資産があれば、相殺されて予納金の額は考えていたよりも低廉で済む可能性もあります。
相続財産管理人でも処分できなかったらどうなるのか？
民法という法律上は、相続人不存在となった財産は最終的には国庫に帰属することになっています。
しかし、価値の低い山林や田畑については、国庫帰属を国側が受け入れないことが多いのが実情でした。財産的価値もないのに国に管理責任が生じることは好ましくないことと、このような不動産を管理するための予算が付かないというのがその理由です。
国庫への帰属の可能性
ところが、平成29年6月27日付財務省理財局による「国庫不動産に関する事務取扱について」という文書により、国はそれまでの方針を実質的に変更しました。この文書は最高裁判所事務総局家庭局にも通知されているので、家庭裁判所も情報を共有しています。
この文書は、相続人不存在の不動産について、相続財産管理人から財務省に対して国庫への引継ぎの折衝があった場合には、国は原則的にこれを拒むことができない、と解釈できる内容となっています。現在の実務も概ねこの文書による運用がされているようです。
ですから、引き継ぎ者がいない不動産は、究極的には国に帰属することにより終結することになります。もちろん事情にもよりますので、場合によっては取り扱い変更前のように、相続財産管理人が長期に渡って管理を継続することもあるでしょう。
令和3年「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立
なお、令和3年4月の国会で「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました。施行の時期は令和5年4月27日です。
簡単に言えば、一定の条件を満たすときに、国庫に引き取ってもらえるという法律です。
しかし、今回の相談事例のように「空き家」はこの法律の対象外です。もしこの法律を使って、相続した不動産を国庫に引き取ってほしい場合には、少なくとも建物を解体して更地にする必要があります。
いずれにしても相続財産管理人を選べば責任から解放される
原則的には追加の予納金の納付が命じられることは少ないという事を前提に考えると、いちど相続財産管理人を選任しさえすれば、不動産が国庫に帰属するとしても、第三者に処分されるとしても、そのままの状態が続くとしても、管理・処分方法は相続財産管理人が決めるべきことであり、相続人は何ら関与することもありませんし、その責任も問われません。
遺産が高額で処分できたら？｜予納金が還付されることはあるのか？
例えば相続財産管理人の申立て段階では判明していなかった預貯金の存在が管理の途中で判明したり、不動産が高額で売却できた場合など、これらの金額が相続人に返金されることはあるのでしょうか？このような事例はほとんど散見されませんが、あり得ない話ではありません。
まず、遺産が高額で処分できた等、相続財産管理人の申立て段階に想定したよりも相続財産が高値であったとしても、その分が相続人に返還されることはありません。なぜなら相続人はすでに相続放棄をしているので法律上は相続人ではないからです。
ただし、このような場合は、申立時に収めた予納金が申立人に還付されることはあります。相続財産管理人の報酬を含む管理費用は、本来、相続財産から支払われるべきものです。
したがいまして、相続財産管理人の報酬等の財源が相続財産で確保できたのであれば、裁判所としては予納金は必要のないお金となるので、管理終了前の段階で、事案に応じて、申立人に返還されるのが実務上の取り扱いです。
また、予納金を返還したり、相続財産管理人の報酬等を支出してもなお余りのある金銭については、最終的には国庫に帰属します。
データで分かる｜相続財産管理人の手続はどれくらい利用されているのか
最高裁判所の司法統計年報によると、10年前と比較して相続放棄の申立件数は約1.4倍に増加していることが分かります。また、相続人不存在を理由とする相続財産管理人選任の申立件数は、約1.6倍に増加しています。
なお、相続放棄の申立てをした10件のうち1件の割合で、相続人不存在を理由とする相続財産管理人選任の申立てをしていることも分かります。
このことは、いわゆる「迷惑相続」が年々増加傾向にあることを示していると言っても良いでしょう。相続が迷惑でないのであれば、相続放棄はしないはずですし、相続財産管理人の申立てもしないはずだからです。
| 相続放棄の申立件数 | 相続人不存在を理由とする相続財産管理人選任件数 | |
| 平成21年 | 156,419 | 12,883 |
| 平成22年 | 160,293 | 14,069 |
| 平成23年 | 166,463 | 15,676 |
| 平成24年 | 169,300 | 16,751 |
| 平成25年 | 172,936 | 17,869 |
| 平成26年 | 182,089 | 18,447 |
| 平成27年 | 189,296 | 18,615 |
| 平成28年 | 197,656 | 19,810 |
| 平成29年 | 205,909 | 21,130 |
| 平成30年 | 215,320 | 21,122 |
相続放棄と相続財産管理人の選任｜依頼の結果
さて、依頼の結果ですが、相続放棄の申し立ては問題なく受理されました。
次に、空き家法の管理責任のお話をすると、相続財産管理人の選任の申し立てもお願いしたいとなりまして、結果、地元の弁護士が相続財産管理人に選任されました。
ちなみにこのときの予納金は30万円でした。金融資産が多少あったため、予納金の金額は相場より低く設定されたようです。すでに1年以上時間がたっていますが、空き家の処分先は見つからず、進展はないとの報告を受けています。
依頼者からの声
解決事例としながら、処分までは完了してないため、完全に解決したとは言えません。しかし少なくとも相続放棄者は管理責任を免責されたわけですから、広義では解決したといえます。
依頼者の声です。
さいごに｜いまなら無料相談が受けられます
私たちは、相続手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で約20年に渡って相続問題に取り組んできました。オンラインにより全国対応をしています。
このページでは、「【解決事例】相続放棄したら空き家はどうなるのか？（空き家法から読み解く）」と題して、相続手続き専門の司法書士の立場から、まさに今あなたが困っていることについて、参考となる実例を紹介しました。
要らない不動産を相続したくない場合、相続放棄は選択肢の一つにはなりますが、根本的な問題の解決方法とはなりません。令和5年より「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が施行されることもあり、他にも様々な解決方法が考えられます。
ぜひそのような問題を解決する場面で私たち相続手続きの専門家をご活用いただければと思います。
専門知識を有する私たちであれば、疑問にお答えできます。また相続問題に強い提携の弁護士・税理士もおりますので、あらゆる方向の問題解決が可能です。
いまなら毎週土曜日に面談（対面・非対面）による無料相談を実施しています。また無料相談は平日も随時実施しています。
お電話（予約専用ダイヤル042-324-0868）か、予約フォームより受け付けています。メールによる無料相談も行っております。
いずれも無料ですが誠意をもって対応します。ご利用を心よりお待ちしております。
東京司法書士会会員
令和４年度東京法務局長表彰受賞
簡裁訴訟代理等関係業務認定会員（法務大臣認定司法書士）
公益社団法人成年後見リーガルサポート東京支部会員
家庭裁判所「後見人・後見監督人候補者名簿」に登載済み
公益財団法人東京都中小企業振興公社「ワンストップ総合相談窓口」相談員
公益財団法人東京都中小企業振興公社「専門家派遣事業支援専門家」登録
