相続登記の義務化に備える|新たに創設される制度とは【司法書士監修】

質問する女性

いま政府は相続登記(相続が開始した場合に不動産の名義を故人から相続人へ変更する不動産登記の手続)を国民に義務付ける法案の作成の準備に入ろうとしています。

この法案が国会で承認されれば、これまでのように相続登記を放置することは許されず、相続登記を回避するという選択肢はありえない事態となります。

しかし、正当な理由があって相続登記を直ちには行えないというケースも予想されます。実際そのような場合は多数存在します。ですから政府は、相続登記とは異なる新たな登記(「相続人申告登記(仮称)」の創設も検討中です。今回は相続登記の義務化について、今後の見通しも含めて、現時点(令和2年5月)でわかっている情報を解説します。

相続登記の義務化に向けての経緯

相続登記の義務化は、現時点(令和2年5月)では決定事項ではありません。そもそも相続登記の義務化は、政府が進める「所有者不明土地問題の解消に向けた取組」の一つとして位置づけられます。

その背景には、不動産の登記簿に記録されている所有者と連絡が取れないことにより公共事業の用地取得ができなくなったり、東日本大震災の復興の妨げとなったりしたことがあります。これを「所有者土地不明問題」というのですが、その最大の原因が相続登記の放置にあるとされていて、社会問題になっています。

現行の法律では、不動産の所有者に遺産相続が開始しても、相続登記を義務付ける法律はなく、もちろん罰則もありません。そしてそのことにより、相続人に次の相続(いわゆる二次相続)が開始するなどして、最終的に相続登記が複雑かつ困難となってしまっているケースも増えています。

所有者不明の土地は、2016年で約410万ヘクタール(九州くらい)存在しているという統計があります。このまま放置すれば2040年には約720万ヘクタール(北海道くらい)に増加すると計算されています。これは国益を損ねる状態と考えられます。国としてもこれらの実態を見過ごすわけには行かないのでしょう。

そこで政府は、所有者土地不明問題を解決する取り組みに着手。政府の具体的な取り組みは、内閣府法務省民事局の資料「所有者不明土地問題の解消に向けた取組」を参照ください。

その後、法学者・最高裁判所職員・法務省職員などを構成員とする「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会」(座長:早稲田大学山野目章夫教授)を発足させ、相続登記を国民に義務付けることが法律上可能かどうかを議論してきました。この研究会は平成29年10月から平成31年2月にかけて開催され、最終報告書をまとめました。内容を見ると詳細に議論・報告がされています。

さらに、平成31年3月以降法務省による「法制審議会民法・不動産登記法部会(部会長:早稲田大学山野目章夫教授)」の会議がこれまで10回にわたり開催されてきました。令和元年11月19日に開かれた第10回会議では、相続登記の義務化について、さらに話し合いが持たれたようです。

この部会では最終的に令和元年12月3日付けで「民法・不動登記法(所有者不明土地関係)等の改正に関する中間試案」を決定しました。そして、この中間試案に対するパブリックコメントを令和2年3月10日まで募集していました(受付は終了)。現在はパブリックコメントとして政府に寄せられた意見を参考に改正案を検討中、いずれ国会での審議がスタートするでしょう。

「相続登記の登録免許税が0円になる法」は相続登記の義務化に向けての伏線

平成30年度の税制改革により、相続による土地の所有権の移転登記について、本来納めなければならない登録免許税が期限付きで免税となる優遇措置が定められました(租税特別措置法第84条の2の3)。

これは、令和3年3月31日までに相続登記の「申請」をすれば免税になるという措置です(相続税とは無関係です。登記の際にかかる税金が節税できるだけです)。登録免許税の免税措置が受けられるケースは2つだけで、かなり特殊なケースに限って優遇措置を利用できます。この法律の詳しい内容については別のページがありますので、もしよろしければお読みください。

■【2019年最新版】相続登記の登録免許税の免税措置はいつまで?

【2019年最新版】相続登記の登録免許税の免税措置はいつまで?

この制度は、一定の条件を満たす相続登記の登録免許税を免除することにより、相続登記を促進し、長期間相続登記が未了である土地に関する問題を解消することにある、と説明されています。

つまり、政府は、本来徴収できる税金(登録免許税)を0円にしてでも、所有者不明土地問題を解決する姿勢でいて、これは相続登記の義務化に向けての伏線であるとも考えられます。

相続登記の義務化の案と問題点

上に掲げたように、相続登記の義務化は、現時点(令和2年5月)では決定事項ではありません。しかし、これまでの経緯を考えると、現実化する可能性は高いと思われます。そして、公開されている法制審議会の資料などから、次のようなことが話し合われていることがわかります。気になる注意点をチェックしてみましょう。

相続登記の義務は誰にあるのか

不動産の所有者が死亡した場合、その不動産を相続により取得した相続人は、当該不動産について相続による所有権の移転の登記(相続登記)を申請しなければならない、と検討されています。相続人に相続登記が義務付けられるケースは厳密には以下の通りとなります。

  1. 相続により承継した場合
  2. 特定財産承継遺言により承継した場合
  3. 遺贈により承継した場合

なお、相続の放棄をした者(裁判所で相続放棄の申述の手続をした方)は、法律上、初めから相続人とはならなかったものとみなされるため、このような義務を負うことはありません。

そして、相続登記の申請義務を負う相続人は、「相続の開始を知っていること」「その不動産が遺産に含まれていることを知っていること」など、主観的な要件を満たしていることが要求されるでしょう。なぜなら、そのような事実を知らない者に不利益を課すのは、不可能を強いる結果となるからです。

また、相続登記の申請義務は、その不動産を相続により承継した者が負うのであり、権利を取得しない者にまで申請義務を課す必要はないでしょう。たとえば既に遺産分割協議が終わっていて不動産を相続する方が決定しているのであれば、その方のみが相続登記の申請義務を負うのであって、その他の相続人は何ら義務を負わないという意味です。

これに対して、相続が開始して遺産分割が必要であるにもかかわらず、争いがあるなどの理由で遺産分割をしていないケースにおいては、相続人の全員が不動産を共同して承継していることになるため、各相続人がそれぞれ登記の申請義務を負うことになると解されます。

ただし、そもそも相続登記は相続人の中の1人のみから申請を行うことも可能であるため、一人が相続登記を申請すれば、その他の相続人の全員は相続登記の申請義務を免れます(詳しくは後述します)。

なお、他人を代理して相続登記を申請できるのは国家資格を有する司法書士です。税理士や行政書士は登記を申請する代理権はありませんので、相続登記に関するサービスをすると違法になります。併せて注意して下さい。

対象となる権利

相続登記が義務付けられる権利は、現在のところ土地と建物の所有権に限るとされています。所有者不明の土地問題を解決するのであれば、土地のみを対象とすれば足りるという考え方もあります。しかし、空き家問題も全国的な社会問題となっていますから、土地だけではなく建物の所有権も相続登記が義務付けられるようです。

ところで不動産登記法という法律において登記ができる権利は全部で10種類あります。

  1. 所有権
  2. 地上権
  3. 永小作権
  4. 地役権
  5. 先取特権
  6. 質権
  7. 抵当権
  8. 賃借権
  9. 採石権
  10. 配偶者居住権(令和2年4月1日から登記可能)

たとえば、故人(被相続人)が生前に誰かにお金を貸して、その担保として債務者の不動産上に抵当権を有しているような場合、抵当権も故人の遺産となります。ですから、抵当権も相続財産として相続人に承継されます。しかし、抵当権の相続登記は義務付けられない予定です(相続登記が不要という意味ではありません)。現時点では、相続登記が義務付けられるのは所有権だけ、という案が有力です。

いつまでに相続登記を行うのか

相続登記を行うべき期限について検討されています。現時点では、比較的短期間(例えば1年・2年・3年)とするか、より長期間(例えば5年、7年、10年)とするかは意見がまとまっていないようです。

あまり長い期間だと、さらなる相続が発生して、その間の所有者情報の把握が困難となるため適当ではないという意見があります。

その一方で、短い期間とすると、数次相続の場合など相続人の特定のために時間がかかる場合に相続登記の申請義務を履行することができなくなるという問題があります。したがって、このような場合には期間延長の申し立てを認めてはどうかという意見もあります。

いずれにしても、一定期間が定められるのは間違いがないでしょう。

相続登記を行わない場合に罰則はあるのか

相続登記の申請義務を負う相続人が、一定の期間内にその申請を行わなかったときは、制裁として違反者を一定の額の「過料」に処する旨の罰則を設けることが検討されています。

【過料と罰金の違いは?】
ここで言う「過料」は罰金とは異なります(お金の支払いが必要という意味では同じですが…)。罰金は刑法上の刑罰です。ですから、もし罰金が科されれば、いわゆる「前科者」となります。現在の法律で、刑罰として認められているものは、死刑・懲役・禁錮・罰金・拘留・科料・没収の7種があります(刑法第9条)。このうち、「科料」と「過料」は同じ読み方をするので誤解の多い点です。「科料」は刑法上の刑罰ですが、「過料」は違います。それでは、「過料」とは何でしょうか。過料にはさまざまな性質のものが存在しますが、ここで言う「過料」は、行政上の軽い義務違反があった場合に、行政により課される制裁の一種です。ですから、刑罰ではありません。そのため前科者にもなりません。

過料の金額については、例えば10万円以下、5万円以下、といろいろな意見があります。

不動産登記法は、表示に関する登記(不動産の物理的現況を公示する登記で例えば土地が○㎡であるとか建物が鉄筋コンクリート造であるとか)について、登記を怠った場合は10万円以下の過料に処する(不動産登記法第164条)としているので、これを参考にして引き続き検討するようです。

■【司法書士監修】相続登記の義務化は罰則規定もあり?

【司法書士監修】相続登記の義務化は罰則規定もあり?

また、この罰則は、新しい法律が施行された後にはじめて相続が開始した事例に適用されるのは当然として、新法施行日の時点で既に相続登記が申請されていない事例についても適用されることが検討されています。この点については、別のページに詳しい解説をしていますので、もしよろしければお読みください。

■【司法書士監修】相続登記の義務化|いま相続登記が未了の世帯にも罰則適用か?

【司法書士監修】相続登記の義務化|いま相続登記が未了の世帯にも罰則適用か?

相続登記の義務化による問題点

相続登記を義務化することの問題点は多く指摘されています。例えば罰則についてです。罰則は上にも掲げた通り、相続登記の申請義務があるにもかかわらず義務を履行しない相続人に対して適用されるように検討されています。

しかし、そもそもその相続人が相続登記の申請義務を負う者であるか否かをどのように判断するのか、法務局(登記所)の登記官に判断できるのか、は問題です。

なぜなら、すでに説明しましたが、相続人が登記申請義務を負う前提として「主観的な要件」を満たしている必要があるからです。主観的な要件とは「相続の開始を知っていること」「その不動産が遺産に含まれていることを知っていること」等です。

したがって、相続人に相続登記の申請義務を課すためには、相続人がこれらの事実を知っているはずだという点を登記官が判断しなければなりません。ところが、現在の法律では登記官にそのような事実を調査する権限は与えられていません。

表示に関する登記(不動産の物理的現況を公示する登記で例えば土地が○㎡であるとか建物が鉄筋コンクリート造であるとか)については、不動産登記法第29条で登記官に調査権限が認められているのですが、権利に関する登記(誰が所有者であるかとか誰が抵当権者であるかなど)には調査権限は認められていません。ですから、登記官が積極的に相続登記の申請義務違反の事実を調査し、これを把握することは容易ではないでしょう。

また、もし過料の額が10万円、5万円程度の比較的安価であるとした場合、相続登記を行うために要する費用(登録免許税や司法書士に対する報酬などの料金)と比較したうえで、なおあえて相続登記を放置しておくという者もあらわれるだろうと予想でき、どの程度まで実効性があるのか疑問視されます。

たとえば、登録免許税や司法書士に対する料金の総額が30万円であるなら、相続登記をしないで10万円の過料を支払った方が良いと判断され、相続登記をする必要性に乏しいような場合(だれも相続を希望しないようなケース)は、ますます強制力に欠けるとも思われます。

一定期間に相続登記をした場合に国から与えられる恩恵は…

上記のように、罰則を設けて相続登記の申請を義務付けるだけでは問題は解決しないことが分かります。そこで、政府は相続登記の申請の義務化の実効性を確保する方策をいくつか検討しています。

1つは下記で説明する「相続人申告登記(仮称)」という新しい制度を創設して、登記申請の手続き的な負担を軽減することです。確かに登記手続きを簡素化すれば、相続登記は申請されやすくなるかもしれません。その他には次のような方策があります。

  1. 登録免許税を始めとする税制上の優遇措置を講ずること
  2. 登記手続きのために要する専門家への費用について補助策を講ずること(助成金の交付)

つまり、お金の面で何かメリットがないと相続登記の申請義務は履行されにくいだろうという計算です。個人的には「1」の方法、つまり登録免許税を減額するという対応が現実的であると思います。

相続登記が義務化された場合の解決方法

もし、相続登記が義務化され、期限までに手続きを行わないと罰則があると定められたら、期限までに間に合わない場合はどうすればよいのか、という別も問題も生じます。ここでは、とりあえずの解決方法を2つ解説します。

法定相続分で相続登記をする方法

期限に間に合わない場合として最も考えられるのが、遺産分割の協議(話し合い)が終わらないというケースです。

この場合は、とりあえず法定相続分の割合でかつ相続人全員名義相続登記をすることができます。一般的にあまり知られていませんが、この登記は相続人の1人からすることができます。この時、ほかの相続人の同意や承諾は不要です。法定相続分を勝手に修正したり、特定の相続人を除外して登記するようなことはできません。

これは現在の法律でも既に認められている手続きであり、この後説明するような問題は残りますが、何ら違法ではありません。たとえば相続人がABCの3名で、各相続分が3分の1というケースでは、相続人の1人であるAのみから次のような相続登記ができます。

住所 持分3分の1 A
住所 持分3分の1 B
住所 持分3分の1 C 

BとCの相続登記もAが勝手にやってしまっていいのだろうかという疑問があるかもしれません。しかし、これは民法という法律において「共有物の保存行為」として認められている仕組みです。つまりBやCの財産を勝手に処分しているわけではなく、本来は自分で行うべき相続登記をAがBやCに代わって申請しているだけなので特に問題は無いという意味です。

なお、この場合、Aが自分の持分である3分の1だけを相続登記することはできません。少し難しい話になるので理由は割愛しますが「手続き上はできない」と理解して下さい。ですから、相続人の一部から相続登記を行う場合、必ず相続人の全員名義に相続登記を申請することになります。

しかし、この手続きには問題もあります。その問題点を3つあげます。

第1に、その後遺産分割が完了した場合、その結果を反映させる別の登記を新たに申請しなければならないことです。相続人は相続登記を2回行うことになり、手間もかかり費用の節約にはなりません。

第2に、共同相続人の一部からとりあえず法定相続分で相続登記がされてしまったとき、他の相続人について相続放棄がされていることを知らずに間違えて登記してしまうおそれがあることです。間違えた登記がされた場合は、内容を正しくするための別の登記を申請しなければなりません。詳細は割愛しますが、すでに相続放棄をしている方を登記義務者として登記手続きに関与させることになるので、内容を修正する登記は簡単なものではありません(ただしこのような場合に備えて内容修正の登記手続きを簡略化する方策も同時に検討しています)。

第3に、遺言で法定相続分とは異なる相続分が指定されている(指定相続分と言います)ことを知らずに、相続人の1人から相続登記がされてしまった場合も、第2と同じ問題となります。相続放棄をしているか否かは調べる方法がありますが、遺言があるか否かを確かめる100%確実な方法はありません。それだけに難しい問題となるでしょう。

第4に、相続登記完了後に登記所から交付される「登記識別情報通知(従来の権利証に代わる書面)」が、Aに対してしか発行されません。申請手続きに関与しなかった他の相続人BCには発行されません。「登記識別情報通知」は、その後に不動産を処分する際に必ず必要となる書類です。「登記識別情報通知」がないと不動産を処分できないという訳ではありませんが、もし無いのであればこれに代わる書面を司法書士に作成してもらう必要があります。作成費用は少なくとも数万円~10万円程度はかかります。

このように、期限に間に合わせようとして、法定相続分のとおりに相続登記をする方法はデメリットが多くあります。自分勝手に決めて、書類を作成するようなことは慎んだ方が賢明かもしれません。専門家のアドバイスを聞いて十分に注意する必要があります。

「相続人申告登記(仮称)」をする方法

そこで、このような問題に対応するため、最終的な相続登記は改めて申請することにして、とりあえず、登記簿上の所有者に相続が発生したことと、その相続人である蓋然性の高い者を緊急避難的に登記させる「相続人申告登記(仮称)」の創設が提案されています。政府の資料には「過渡的な権利関係を公示する登記」と説明されています。

一定の期限までに相続登記の申請を義務付けると、それまでには間に合わないというケースも多数生じることは明らかです。また、便宜的に法定相続分による相続登記をおこなった場合、上記で説明したように、かえって当事者に余計な負担を課すことになるかもしれません。

そこで、期限内に相続登記ができないのであれば、期限内に「相続人申告登記(仮称)」をすればよい、ということとして、相続登記の申請義務の実効性を確保しようというわけです。

相続登記を義務づけることにより新たな問題を発生させては意味がありません。そこで、期限内に相続登記が申請がされやすくなるように簡素化した手続きを創設して、これを有効活用してもらおうとする試みです。

新たな登記「相続人申告登記(仮称)」とは?

「相続人申告登記(仮称)」は、所有権が相続人へ移転したという旨を公示するものではなく、単に所有者が死亡しているということと、その相続人である蓋然性がある者を公示するというものであり、単なる報告的な登記にとどまるものです。

通常の相続登記のように、所有権が移転したことを対外的に主張できるようになるわけではなく、「登記簿上の所有者が亡くなった」という事実を知らせる意味しかありません。

そのような観点からは、この登記の申請に際して、法定相続人全員を調査して、これらを特定した上で登記させる必要はありませんし、持分を明らかにする必要もないでしょう。その意味で非常に簡易的な登記です。

例えば通常の相続登記の申請に際しては、被相続人(故人)の出生から死亡までの連続したすべての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍などを提出する必要があるのですが、「相続人申告登記(仮称)」では、そのような必要はないと考えられます。

「相続人申告登記(仮称)」が創設されるかどうかは分かりませんが、国民に相続登記を義務付ける以上は、当事者の手続き的な負担をできるだけ軽減させる方策も同時に講ずるべき、と政府は考えています。

【相続人申告登記(仮称)の特徴】
1、相続人全員から申請(申出)ができる
2、相続人の1人からも申請(申出)ができる
3、申請(申出)を行った相続人の氏名・住所が登記される
4、持分は登記されない
5、付記登記で実行される
6、「2」の場合、法定相続人全員の氏名・住所を調査する必要はない
7、「2」の場合、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本を添付する必要はない
8、相続した不動産を相続人が第三者に売却する場合、売買による登記の前提として、別途、相続による所有権移転登記を備えることが必要

相続登記の義務化に備えて|解決案

このように、相続登記が義務化の方向へ向けて最終調整されるのは間違いないと感じます。しかし、改正法が施行されるのがいつになるかは未定です。そして、「相続人申告登記(仮称)」が実現するかどうかも分かりません。しかし、相続登記が義務化された場合に備えて次の点に注意しましょう。

まず、自宅や親の物件などについて名義変更が済ませてあるかどうか、なるべく早くチェックしてみてください。チェックの仕方ですが、インターネットで簡単にできます。利用できる日時に制限がありますが、誰でも簡単に登記事項証明書(登記簿)を閲覧することができます。登記事項証明書で所有者が現在の所有者と一致しているかどうかを確認してみましょう。リンクを貼りますので参照してください。

■登記情報提供サービス|一般財団法人民事法務協会

次に、相続がまだ発生していない現時点で将来の相続がもめそうで心配だという場合、相続が開始してもすぐに相続登記ができない可能性が高いですから、生前に何か対策をしておく必要があります。

いまできる生前対策の1つとしては「遺言の作成」があります。遺言書の中で遺産の分割を指定しておけば、原則的にはその内容通りに財産は相続されます。これにより、スムーズに期限内に相続登記を行うことができ、相続人が罰則の適用を受けることもなく、安心して遺産を承継させることができます。

なお、遺言が相続問題の解決に役立つのか、とか、遺言を作成するのにかかる費用、遺言作成の具体的な手続きなど、遺言の作成に関してよくあるご質問については、別の記事がありますのでもしよろしければお読みください。

■公正証書遺言の作成サポート|司法書士に任せてみる

遺言作成

■自筆証書遺言の保管サポート|法務局への手続を確実に

自筆証書遺言の保管サポート

そして、相続が開始した場合、いきなり相続登記とはなりません。いくつかの手順を経ることになります。相続手続きのプロセスについては、本ホームページのトップページで説明していますから、もしよろしければお読みください。

いずれにしても、まずはこのような相続の問題(遺産の作成)に強い、相続専門の司法書士等の専門家に一度相談されることをおすすめします。

ご相談お待ちしております! 左|司法書士 今健一  右|司法書士 齋藤遊

無料相談を受け付けています

私たちは、相続手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で約20年に渡って相続問題に取り組んできました。

このページでは、「相続登記の義務化に備える|相続人申告登記とは【司法書士監修】」についてお伝えしました。

国は相続登記を義務化する方向で最終的な法案作りに着手、法改正しようとしています。もし相続登記が義務となり、直ちに相続登記ができなくても、「相続人申告登記(仮称)」が創設されれば、とりあえず問題は解決できそうではあります。

しかし、それは根本的な問題の解決にはならず、遺言の作成が有効であることはお分かりいただけたでしょうか。

遺言書の作成の手続きの流れや、遺言作成の費用はいくら位かかるのか、どの位の期間で完了するのか、他にも様々な疑問があることと思います。専門知識を有する私たちであれば、疑問にお答えできます。

毎週土曜日に無料相談を受け付けていますので、この機会にお気軽にお問い合わせください。
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