【司法書士の相談事例】分筆と相続登記はどちらが先？順番を間違えると大損にも

2026年10月30日

「相続した広い土地があるが、兄弟関係は円満で、それぞれが土地の活用を検討中。先に分筆すべきか、それとも相続登記を先にすべきか迷っている」という相談を受けました。

相続登記が義務化され、放置するとペナルティ（過料の制裁）の対象となるため、「早めに手続きを終わらせたい」と焦る方も少なくありません。

そのため『兄弟で揉めてないから先に相続登記を済ませても大丈夫』と思っている方も多いかもしれません。

結論から言えば、分筆することが決まっているなら、相続登記をする前（被相続人名義のまま）に分筆登記をするのが、最も手続きがスムーズで費用も安く済みます。

こん・さいとう司法書士事務所では、分筆と相続に関してお問い合わせをよくいただき、これまで数々の案件を解決に導いてきました。

このページでは、創業20年以上、地域随一の相続専門の司法書士事務所であるこん・さいとう司法書士事務所が、相続が発生した場合の土地の分筆登記と相続登記の仕組みについて、実際の相談事例を最後にあげて分かりやすく説明します。

このページが、相続手続きでお困りの方のお役に立てれば、とても嬉しいです。

なお、こん・さいとう司法書士事務所では、分筆と相続に関する手続きを丸ごと代行しています（提携の土地家屋調査士や税理士と一括対応）。

お困りの際は手遅れになる前に、相続専門の司法書士へご相談下さい。

結論｜土地の分筆は「相続登記の前」にするのがベストな理由

冒頭でもお伝えした通り、すでに分筆することについてご相続人全員の同意がある場合には、相続登記をする前に、分筆登記を済ませることを原則として推奨しています。

理由①：なるべく費用を安く抑えられるから

もし相続登記を先に行うと、余計な登記費用や登録免許税がかかってしまいます。

具体例として２人の兄弟が相続した場合で考えてみます。先に相続登記をして、その後に分筆登記をすると次のようなややこしい手続きになります。

1. 兄弟名義に相続登記を実行→広い土地は兄弟２人の共有名義になる
2. その後に分筆登記を実行→広い土地を２つに分けたが、手続き上、２つの土地は兄弟２人の共有名義のまま
3. 最後に「共有物分割（または交換・贈与）」の登記を実行→１つの土地が兄の単独名義に、もう１つの土地が弟の単独名義になる

こん・さいとう司法書士事務所で開催している無料相談でお話しするときに、相談者の方が良く勘違いされているのは「分筆登記すればそれだけでそれぞれの単独名義になるものだと思っていた」という点です。

これは間違っています。「２」の分筆登記をしても、それだけで兄と弟名義の土地が１つづつ出来上がるわけではないのです。「３」の手続きも必要です。

もし分筆の登記を先にやっていれば「３」の手続きは不要です。その分、費用も安く済むのです。

理由②：被相続人（故人）名義のままでも分筆登記はできるから

• 土地の所有者（名義人）が死亡してしまったのに、その土地を分筆できるの？
• 相続登記もしないで、誰から分筆の登記ができるの？

これはよく無料相談の時に聞かれる質問です。確かに、土地の所有者はすでに亡くなっているので、死者から分筆登記の申請ができるのだろうか、と疑問に感じるかもしれません。

結論を申し上げますと、亡くなった人も名義のままでも分筆登記はできます。この場合は、原則として、相続人全員から申請をすることになります。

ですから分筆の可否について相続人の足並みが揃っていない場合は、このやり方は使えないことになるため注意が必要です。

【比較表】分筆と相続登記の順番による手続き・費用の違い

それでは、分筆登記と相続登記の順番の先後について生じる手続き・費用の違いについて、上記で説明したことを踏まえまして簡単に表でまとめてみました。

比較項目	①分筆→相続登記（推奨）	②相続登記→分筆
必要な手続きの流れ	[1]死者名義を分筆登記 [2]分筆したそれぞれの土地について各相続人へ相続登記	[1]共有名義で相続登記 [2]共有名義を分筆登記 [3]分筆したそれぞれの土地について共有物分割（または交換-贈与）の持分全部移転登記
コスト・登録免許税	最低限の費用で済む	登記回数が増えるためコスト高
手続きの手間	遺産分割だけで解決できてシンプルでスムーズ	遺産分割のほかに共有物分割（または交換-贈与）の追加手続きが煩雑

分筆登記を先にする場合の注意点とは

先に分筆する場合には、次の３つの点に注意してください。いずれも迅速・的確に対応できる専門家のサポートが必要になります。

注意点１：分筆・測量には時間がかかる→スピーディな土地家屋調査士

分筆をするには、測量士に測量をしてもらい、土地家屋調査士に分筆登記をしてもらう必要があります。

この作業は少なくとも２～３か月かかるのが普通です。相続税の申告期限（１０か月）がある場合は、すぐにこの手続きに着手する必要があります。

注意点２：分筆によって土地の価値や評価が変わるリスク→相続に強い税理士

分筆によって、接道状況や土地の形状（不整形地・旗竿地など）によって価値に差が出たりすることがあります。

また、分筆によって、分筆後に建物のない土地は固定資産税が上がるケースも想定できます。

分筆する際は、分筆後の土地の評価がどうなるかも踏まえて実行する必要がありますので、土地家屋調査士だけでなく、必要であれば税理士に評価を試算してもらうことも検討したいところです。

注意点３：遺産分割協議書の書き方に専門的なノウハウが必要→相続に強い司法書士

もし分筆登記前に遺産分割協議をする場合は、具体的に「土地のどの部分」を「誰が相続するのか」が特定されて遺産分割協議書に書かれていないと、その協議書を使った相続登記の申請が通らなくなってしまいます。

このような事態を避けるためには、相続手続きに強い専門知識を有する司法書士のサポートが必要となります。

【実際の解決事例】円満な兄弟が「１つの土地を分けてそれぞれ活用」できたケース

それでは、当事務所が毎週土曜日に実施している「無料相談」で最初にお話を伺い、事件を受託、解決までお手伝いした実際のケースをご紹介します（内容が特定されないように一部アレンジしています）。

ご相談内容：亡き父の土地を半分ずつ分けて有効活用したい

お父様が亡くなり、遺産である広めの住宅地を、仲の良いご兄弟（長男・次男）が、半分ずつ相続することになりました。

長男は、もともと亡き父と同居をしていました。そのため「住み慣れた実家を立て替えたい」という希望がありました。

次男は、実家を出て持ち家がありましたので「自分の分の土地の上にアパートを建てて家賃収入を得たい」という明確な土地の活用目的を持っていました。

兄弟仲も良好で、遺産分割の話し合いもスムーズです。

悩みとしては「分筆してそれぞれ単独の名義を持つためには相続登記と分筆のどちらを先に進めるべきか。手続きの順番で大損しないか」ということで、当事務所にご相談をいただきました。

当事務所の提案：コストを最小限に抑えたいなら「分筆が先」

先に兄弟の名義で相続登記をしてしまうと、たとえその後すぐに分筆をしても、兄弟共有名義の土地が２つできるだけで、後からそれぞれを単独名義にさらに変更する「共有物分割（または交換・贈与）」の登記が必要となる旨を説明。

その結果、登録免許税（印紙代）や司法書士報酬・手数料が２倍近くになってしまうリスクもお話しして、亡くなったお父様の名義のまま「先に分筆登記を行う」スキームを提案しました。

分筆するには「土地の測量→分筆登記」の手順となるため、すぐに当事務所のパートナー土地家屋調査士をご紹介しました。

また、土地の評価が変わる可能性もお話ししたところ「税理士にも相談したうえで試算をお願いしたい」とのことで、当事務所のパートナー税理士をご紹介しました。

測量～税試算～分筆～遺産分割～相続登記のスケージュールを一本化しました。

遺産分割協議書の作成

税理士の試算と、測量が完了した段階で、まだ分筆登記前（１つの地番が２つに分かれる前）でしたが、ご本人の希望があったので、トラブル防止のために「測量図面（分筆予定付図）」を合綴する形式で遺産分割協議書を作成しました。

すぐに分筆登記が完了したので、こちらの遺産分割協議書は相続登記には使用しませんでしたが（分筆後のあたらしい地番で再度遺産分割協議書を作成）、たとえこのまま使用しても相続登記は通るような内容にしています。

解決後の結果：余計な出費はゼロ。それぞれの土地の活用スタート

土地家屋調査士の分筆登記が完了した連絡を待って、新しい遺産分割協議書を作成。１つの土地について「長男への相続登記」と、もう1つの土地について「次男への相続登記」を同時に申請しました。

無駄な登記・手続きを経ることなく、被相続人から一発で兄と弟への単独名義にすることができました。

登録免許税と司法書士報酬を数十万単位で節約することに成功しました。

「順番ひとつでこんなに費用が変わるとは思っていなかった。相続に争いもなく、相続登記の義務化で相続登記は早くしないといけないという思い込みで、先に相続登記をやるところでした。専門家に相談して本当に良かった。」

と大変喜んでいただけました。

「こん・さいとう司法書士事務所」が選ばれる理由

相続手続きの依頼先を探したい、というお悩みで当事務所が多くの方に選ばれている理由は３つあります。

1. オンライン面談（ZOOM）やオンライン本人確認（eKYC）で来所不要
2. 税理士や土地家屋調査士、不動産仲介業者、遺品整理業者と万全のワンストップ体制
3. 相続専門事務所ならではの豊富な経験にもとづく的確なアドバイスによる相続手続きの実施

やることが多くて面倒な相続手続きの依頼先をお探しの方から、ホームページを見てのお問合わせが多いのですが、まずは無料相談でお話をお聞かせください。

「こん・さいとう司法書士事務所」に相談をすることで上記のお悩みは解決

以上を踏まえまして、当事務所「こん・さいとう司法書士事務所」が、これまで多くの上記のようなお悩みをお持ちの皆様から、相続の相談・依頼先に選ばれている理由を以下にお伝えします。

• 一般的な司法書士ではなく「相続専門」であるため、一般的な名義変更の手続きだけでなく、その他の相続に関連する裁判所の手続き（後見・補助・保佐開始の申立、遺言書の検認、遺言執行者の選任の審判の申立、不在者財産管理人、失踪宣告、遺産分割の調停の申立、相続財産清算人・管理人の選任など）にも精通しているため安心感がある
• 「相続専門」だからこそ、個別の事例に応じた的確なアドバイスを貰える
• パートナー税理士と連携して相続税の申告や準確定申告にも速やかに対応してもらえる
• パートナー弁護士と連携して弁護士に依頼することにより他の相続人への交渉や、裁判手続きも対応してもらえる
• 弁護士・法律事務所より割安な料金で、しかも弁護士より敷居が低く、相談がしやすい環境にある
• ZOOMによるオンライン対応が可能なため、直接事務所に行けなくてもコンタクトが取りやすい
• eKYCによるオンライン本人確認に対応しているため、遠方からも依頼ができる
• 東京都中小企業振興公社（都内の中小企業を支援する東京都管轄の公的機関）の嘱託相談員であるため身分的な信頼感がある
• ２０年以上のキャリアがある司法書士２名（今健一・齋藤遊）体制の為、一般の個人事務所より迅速に対応してもらえる

進め方の分からない・進め方の難しい相続手続きに関する相談先・依頼先を探されている方が、これらの点を１つでもメリットに感じていただくことができたなら、是非一度当事務所の無料相談をご利用ください。

最後に｜無料相談の連絡は今すぐ

こん・さいとう司法書士事務所は、遺産相続の手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で20年以上に渡って運営、相続問題・相続に関連する業務に取り組んできました。オンラインにより全国対応をしています。

このページでお伝えしたかったポイントは次の3点です。

• 相続した土地の分筆について相続人の意見が一致していれば「分筆登記を先に」
• 被相続人（亡くなった方）の名義のままでも分筆は可能
• 分筆が絡む相続手続きは「相続専門の司法書士」に相談するのが近道

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それならばノウハウを有する経験豊富な私たち相続手続きの専門家をご活用・お任せいただければと思います。

専門知識を有する私たちであれば、さまざまな疑問にお答えできます。また相続に関連する問題・相続税の申告に強い提携の税理士や弁護士もありますので、全方向のサービス・サポート・代行・紹介が可能です。

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