【司法書士監修】いらない実家を相続放棄したい！相続登記の義務化対策と「やってはいけない注意点」

2026年7月3日

2024年４月から始まった「相続登記の義務化」により、放置された不動産への罰則が厳しくなりました。

「いらない不動産だから相続放棄で逃げたい」と考える方が以前よりも確実に増えています。

相続放棄をすれば相続登記の義務はなくなります。罰則金も受けません。

しかし「3か月の危険」や「相続放棄しても残る管理責任」「相続財産清算人手続きの高額な予納金」など、知らずに選ぶと危険な落とし穴があります。

このページでは、創業20年以上、地域随一の相続専門の司法書士事務所であるこん・さいとう司法書士事務所が、「相続登記の義務化」の仕組みと「相続放棄」の賢い活用法を分かりやすく説明します。

このページが、相続登記の義務化でお困りの方のお役に立てれば、とても嬉しいです。

誰も教えてくれない「相続登記の義務化」とは（前提知識）

令和６年４月１日から、相続登記が義務されました。それまでは義務ではありませんでした。

「相続登記の義務化」の概要

大雑把に言えば、死亡から３年内に相続登記が必要になります。

（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第七十六条の二　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。｜不動産登記法｜e-Gov法令検索

法律上、厳密にいえば「自分が相続人であることを知りかつ所有権を相続したことを知った時から３年内」に相続登記をしなければなりません。

近親者であれば、亡くなったその日に死亡の事実を知るわけですから、その時から３年以内に相続登記（名義変更）が必要となるわけです。

3年以内に登記しなければペナルティがある

正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

実は会社の登記（役員の変更など）にも似たような法律が古くからあり、実務の経験上、割と簡単に過料に科せられています。ですからあまり他人事と思わない方が良いと思います。取れるところから取るのが国です。

ただし、いきなり逮捕されたり、請求書が送付されるわけではないので、落ち着いて対処したいところです。

過去の遺産も対象になる

法改正前に発生した古い相続にも遡って適用されます。

法改正前に発生した相続については、早くて令和９年４月までに相続登記をしなければ罰則の対象になる可能性があります。

放置されている相続登記は、できるだけ速やかに手続きを進める必要があるでしょう。

相続放棄をすれば「相続登記の義務」はなくなる

それではこの「相続登記の義務」を免れるための方法（もちろん合法的な）はないのか？ということが気になります。

相続放棄の仕組み｜法律的な意味とは

相続放棄をすると、民法という法律上は、相続発生の時に遡って「初めから相続人ではなかった」ことになるため、不動産の名義変更（相続登記）の義務自体が発生しなくなります。

（相続の放棄の効力）
第九百三十九条　相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。｜e-Gov法令検索｜民法

結論｜過料の心配はしなくてよくなる

つまり、「相続放棄が成立すれば、過料（罰金）を科される心配はない」ということになります。

【重要】相続登記を避けるために相続放棄を選ぶ時の４つの落とし穴

上のように書くと、相続放棄を安易に選択してしまいそうになりますが、その前に注意しなければならないことがあります。

注意点①｜期限は「３か月以内」という時間との戦い

相続放棄をするには、相続開始（自分のために相続が開始したことを知った日）から３か月以内に家庭裁判所へ申立てる必要があります。

戸籍を集めるだけで時間がかかるケースもあり、自分の判断だけでこの手続きを進めるのは難しい場合があります。

注意点②｜「財産の一部だけ放棄」はできない

「実家の古い家はいらないが、預貯金だけ相続したい」は不可能です。

ですから、相続放棄をする場合には、すべての財産を調査する必要があります。相続財産の調査にも時間や手間ががかります。

注意点③｜放棄後も「管理責任」が残るリスク

相続放棄をしたら、相続登記をする義務はなくなりますが、次の相続人が管理を始められるまで、または「相続財産清算人」が選任されるまでは、その不動産の管理責任が残る場合があります。

（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条　相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。｜e-Gov法令検索｜民法

管理責任が残るということは、その間に、万が一、空き家が倒壊して他人に怪我をさせた場合や、失火があった場合などは賠償リスクがあるということです。

注意点④｜「相続財産清算人」の手続きは高額な予納金が必要

注意点③であげた管理責任を免れるために、他に法定相続人が１人もいない場合、あるいは全員が相続放棄をした場合は、相続財産清算人を選任するという方法があります。

空き家等を放棄した相続人に代わって管理・売却処分などをしてもらう人を家庭裁判所へ申立てて選ぶことになります。

ほとんどの場合は弁護士が裁判所の職権により選任されます。その際、その弁護士に支払うことになる報酬を「予納金」としてあらかじめ裁判所へ支払わなければならないことになっています。

故人の財産が預貯金など豊富にある場合は予納金は数千円程度ですが、これが全くない場合は、東京家庭裁判所においては、基本的に100万円程度と決められています。

すでに「3か月」を過ぎそうな場合や、処分に困った時の対処法

すでに相続放棄の期限である3か月を過ぎそうな場合や、相続したいらない不動産に困っている場合は、どのような対処法があるのでしょうか。

「3か月」の期間を延長してもらえる｜熟慮期間の伸長

相続放棄には3か月の期限がありますが、3か月では戸籍謄本が集まらなかったり、相続財産の調査が終わらなかったりすることもあります。

その場合は、3か月が経過する前に、家庭裁判所へ「熟慮期間の伸長」という手続きをすれば、数か月程度、期間を延長してもらえることがあります。

相続登記ではなく「相続人申告登記」をする

「価値もない不動産に高い費用をかけて相続登記はやりたくない」というのであれば、「相続人申告登記」という方法があります。

自分でやるなら費用は掛かりませんし、他の相続人の協力も一切不要です。

「相続人申告登記」をすれば過料の制裁は受けないで済みます。

「相続土地国庫帰属制度」を使って国に放棄する

相続放棄をするのではなく、一度、相続登記をしてから、国に土地を引き取ってもらうという制度があります。

複雑な要件があり、すんなりとはいかない制度ですが、この制度が始まって以来、利用者件数は着実に伸びているため検討してみる余地はあると思います。

「こん・さいとう司法書士事務所」が選ばれる理由

今回のようなお悩みで当事務所が多くの方に選ばれている理由は３つあります。

1. 数代前まで遡る戸籍謄本の収集から相続登記・申告登記の申請まで丸投げできる
2. 期限のある相続放棄を迅速に手続きしてもらえる
3. パートナー税理士・パートナー弁護士とのスムーズな連携

相続放棄をすれば相続登記の義務は免れますが、手続きの期限や管理責任などのリスクはあります。事情によっては、相続人申告登記だけで足りる場合もあるでしょう。

法改正により、手続きは複雑化しているため、過料を避け、スムーズにこの問題を解決するためには、数少ない「相続手続き専門の事務所」への相談が確実です。

やることが多くて面倒な相続の手続きの依頼先をお探しの方から、ホームページを見てのお問合わせが多いのですが、まずは無料相談でお話をお聞かせください。

「こん・さいとう司法書士事務所」に相談をすることで上記のお悩みは解決

以上を踏まえまして、当事務所「こん・さいとう司法書士事務所」が、これまで多くの上記のようなお悩みをお持ちの皆様から、相続の相談・依頼先に選ばれている理由を以下にお伝えします。

• 一般的な司法書士ではなく「相続専門」であるため、一般的な名義変更の手続き（相続登記）だけでなく、その他の相続に関連する裁判所の手続き（後見・補助・保佐開始の申立、遺言書の検認、遺言執行者の選任の審判の申立、不在者財産管理人、失踪宣告、遺産分割の調停の申立、相続財産清算人・管理人の選任など）にも精通しているため安心感がある
• 「相続専門」だからこそ、個別の事例に応じた的確なアドバイスを貰える（自分の場合は相続放棄か相続登記か相続人申告登記かどちらの方法を選ぶべき？）
• パートナー税理士と連携して相続税の申告や準確定申告にも速やかに対応してもらえる
• パートナー弁護士と連携して弁護士に依頼することにより他の相続人への交渉や、裁判手続きも対応してもらえる
• 弁護士・法律事務所より割安な料金で、しかも弁護士より敷居が低く、相談がしやすい環境にある
• ZOOMによるオンライン対応が可能なため、直接事務所に行けなくてもコンタクトが取りやすい
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最後に｜無料相談の連絡は今すぐ

こん・さいとう司法書士事務所は、遺産相続の手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で20年以上に渡って運営、相続問題・相続に関連する業務に取り組んできました。オンラインにより全国対応をしています。

このページでお伝えしたかったポイントは次の3点です。

• 相続登記は3年内にしなければ過料のペナルティがある
• 家庭裁判所で相続放棄の手続きをすれば相続登記の義務は免除される
• 相続放棄か相続登記か相続人申告登記のどれが良いかはケースバイケース

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