「相続登記が必要だとは言ってもどうすればいいか分からない」日常的にそのようなお問合わせをいただいています。
そもそも相続は人生のうちに何度も経験するものではありません。そのうえ「登記」など詳しいことは分からないと言うのが現状ではないでしょうか。
このページでは「相続登記と名義変更は同じ意味なのか？」「相続登記とは必要な手続きなのか？」「誰に頼むべきで費用はどれ位かかるのか？」今まさに相続に直面して困っている方へ向けて相続登記のキホンを丁寧に解説しました。これから相続登記を検討している方に役立つ情報を提供します。
相続登記と名義変更は違うのか？
亡くなった方の残した財産を引き継ぐ手続きのことを「相続手続き」と言います。具体的にどのような相続手続きをするべきかは、相続する財産によって異なり、多岐にわたります。
例えば、銀行の預貯金口座であれば、一定の書類（戸籍謄本など）と共に各銀行所定の様式の「相続届け（銀行ごとに異なる呼び名がありますが）」を提出して、口座の名義を相続人に変更したり（名義変更）、口座を解約して払い戻しを受けたりします。これが預金の相続手続きです。
同様に故人が不動産を所有していた場合も相続手続きが必要です。亡くなった方の名義から、相続人の名義に変更する必要があります。この名義変更のことを相続登記と呼びます。ですから、「不動産の相続登記」と「不動産の名義変更」は、この場合同じ意味です。
相続登記は必要なのか？
相続登記はどうしても必要な手続きなのでしょうか。相続登記は下記に説明するように自分で行うにしても、専門家に依頼するにしても原則的には費用がかかりますから、やらなくて済むのであれば、できるだけ避ける方法を考えたくなります。
実は相続登記を強制する法律はありません。将来的にどうなるかは置いておくとして（政府は現在相続登記を義務化する方向で動いています）、現在の法律において、相続登記をやってないからといって罰せられることはありません。
相続登記を行っていない場合、市役所等から「相続人の中から固定資産税を納める人を決めて役所に届け出てください」という通知が来ることがあります。この通知も相続登記を催促している訳ではなく、納税者を決めて役所に知らせるように促しているだけです。
なお、国が相続登記を強制しないということは、国は相続登記をしていない状態の方に対して、何の関与・ケアをしないということでもあります。
例えば、相続登記をしなかった為に相続人が不利益を受けても、自己責任の問題として、国に対して何の責任も問えません。また、相続登記をしていない方に代わって国が職権を行使して相続登記を行うということも原則としてありません。
このように考えると、「相続登記は強制ではないものの、結果的にはしなければならないもの」と言えるでしょう。相続登記をしなかった場合に受ける不利益については別のページで詳しく説明しています。もしよろしければお読みください。
なお、政府は数年以内に相続登記を国民に義務付ける方針で法案作成の準備に入っています。一定期間内に相続登記を行わない場合は、罰則を科すことも検討しています。また、この罰則は法改正後に相続が開始したケースだけでなく、法改正前から相続登記を放置しているケースにも適用がありうることも示唆しています。詳しくは別のページで解説していますから、もしよろしければお読みください。当事務所では相続登記の義務化の予定にいち早く対応して、長年放置された相続登記の案件も受付ています。
売却するので相続登記を省略できないか？
相続登記は義務ではないが、結果としてはやらざるを得ない手続きであることはお分かりいただけたと思います。それでは、合法的に相続登記を省略することはできないのでしょうか。
一番よく問題となるのが、相続物件を売却するケースです。相続物件の売却は、売却代金を相続人同士で分けることを目的に行われることもありますし、単に相続物件が不要と言う理由でされる場合もあります。いずれにしても相続してすぐに売却するわけですから、わざわざ相続登記を行う意味はないのでは？とも思えます。
しかし、不動産登記手続き上は、すぐに売却にするにしても将来売却するにしても、必ずいったんは故人の名義から相続人の名義に変更する必要があります。その上で売却をすることになります。
不動産業者へ相続物件の査定依頼・売却の相談や、不動産仲介の申込をするにあたっては相続登記を済ませている必要はありません。しかし買主に登記名義を引き渡す時点では、相続登記を終えていなければなりません。このように、たとえ売却するからといって、相続登記を省略することはできないのです。
相続登記は相続人の1人からできるのか？
相続人が1人しかいなければ、その方が申請人となって相続登記を行うだけです（司法書士へ依頼して手続きを行うことが一般的ですが）。それでは、相続人が数人いた場合はどうでしょうか。相続人中の1人から相続登記を行うことはできるのでしょうか。
遺産分割協議を行ってから相続登記をするのが普通
相続人が複数人いる場合は、まず相続人全員で遺産分割協議を行い不動産を相続する人を決め、不動産を相続する人から相続登記を行うのが普通のやり方です。遺産分割協議を進める方法については、別のページに詳しい解説を書きました。もしよろしければお読みください。
下記に説明するように、遺産分割協議を行わないで相続人中の1人から相続登記をすることも可能ですが、一般的な方法とは言えません。相続人が数人いる場合はまず遺産分割協議をすると覚えておきましょう。
相続人の1人のみから相続登記をする方法
法定相続分のとおりに相続するのであれば、遺産分割協議をすることなく相続人の1人のみから相続登記をすることもできます。他の相続人の同意や承諾・他の相続人の委任状は不要です。
この場合は、必ず法定相続分の割合でかつ相続人全員名義で相続登記をすることになります。法定相続分を勝手に修正したり、申請する相続人の単独名義にするなど特定の相続人を除外して登記するようなことはできません。
たとえば相続人がABCの3名で、法定相続分が3分の1ずつというケースでは、相続人の1人であるAのみから次のような相続登記ができます。
| 住所 持分3分の1 A 住所 持分3分の1 B 住所 持分3分の1 C |
BとCの相続登記もAが勝手にやってしまっていいのだろうかという疑問があるかもしれません。しかし、これは民法という法律において「共有物の保存行為」として認められている仕組みです。つまりBやCの財産を勝手に処分しているわけではなく、本来は自分で行うべき相続登記をAがBやCに代わって申請しているだけなので特に問題は無いという意味です。
なお、この場合、Aが自分の持分である3分の1だけを相続登記することはできません。少し難しい話になるので理由は割愛しますが「手続き上はできない」と理解して下さい。ですから、相続人の一部から相続登記を行う場合、必ず相続人の全員名義に相続登記を申請することになります。
また、法定相続分とおりに相続するとしても、相続人が数人いる場合に相続人中の1人から相続登記を申請するというやり方は一般的ではなく、通常は相続人全員が申請人となって相続登記を行うのが普通です。
相続登記はどうやるのか？
それでは次に、相続登記とはどのような手続きなのかを解説します。すでに説明したように、不動産を所有していた方が死亡した場合は相続登記が必要になります。相続登記とは具体的にどのようなものなのでしょうか。
どこに手続きをすればよいのか
相続登記は不動産を管轄する法務局に対して必要書類と共に登記申請書を提出することにより行います。法務局は日本全国にありますが、どこで手続きをしても良いというものではありません。例えば東京都国分寺市にある不動産であれば、東京法務局立川出張所が管轄になりますから、書類も東京法務局立川出張所に提出することになります。
相続する不動産の所在地を管轄している法務局が分からない場合は、下記に法務省のホームページにある「法務局の管轄検索ページ」のリンクを貼りますから検索してみてください。管轄を見つけるのはとても簡単です。
管轄の法務局が遠方にある場合など、直接出向くことができない場合は、郵送やオンラインによる相続登記手続きをすることもできます。郵送による手続きは直接出向いて行うときとほとんど同じ手続きですが、オンラインによる手続きは特殊な手続きとなっているので、一般の方には利用をお勧めできません。また、管轄の違うところに相続登記を申請しても、相続登記は却下されますのでご注意ください。その際、法務局側で本来申請すべき管轄へ書類を郵送してくれるようなサービスはありません。
登記漏れが無いように要注意
相続登記は故人名義の不動産全部について行わなければ二度手間になってしまいます。もちろん現時点では相続登記は義務ではありませんが、今後、相続登記が義務化された場合に再度同じことを行わなければならず面倒です。
登記漏れが無いようにするためには、故人が所有する不動産を正確にリストアップする必要があります。自宅の権利関係は分かるとしても、それ以外の不動産は不明という事も実際少なくありません。それでは故人が所有していた不動産を調べるにはどうすれば良いのでしょうか。それにはいくつかの方法があります。
【1】登記済権利証（登記識別情報通知書）の内容を確認する
【2】固定資産税納税通知書の内容を確認する
【3】名寄せ台帳の写しを取得する
一番正確な方法は【1】の登記済権利証で確認する方法です。権利証（登記識別情報通知書）の中に不動産が表示されているので、あとは登記事項証明書を取得して現在も故人が所有しているか否かを調べることになります。故人の所有だと思っていたところ登記事項証明書を調べたら他に権利が移転していたという事もありますから、登記事項証明書は必ず調査するようにしましょう。ちなみに登記事項証明書は他人の不動産でも自由に取得することができます。法務局の窓口でもインターネットでも取得できます。
【2】の固定資産税納税通知書は毎年5月頃に納付書として郵便で自治体から送られてくるものです。この内容を確認すれば、所有する不動産が記載されています。しかし、公衆用道路など固定資産税が課税されない土地は記載されてませんから、心配であれば周辺の土地の登記事項証明書を取得して、他に故人名義の不動産が無いか確認した方が良いでしょう。
【3】は最後の手段です。【1】や【2】の方法がとれない場合、またはこれらの方法でも不安な場合は【3】の名寄せ台帳の写しを取得すると良いでしょう。名寄せ台帳は市区町村役場の固定資産税課に請求すれば1通数百円で発行してもらえます。例えば「○○市に父が不動産を持っていると言っていたが詳しい場所までは分からない」というときに「○○市」に名寄せ台帳の請求をしますと、詳しい場所も特定した名寄せ台帳の写しを交付してくれます。もし所有していなければ「該当なし」として請求書類は返却されるだけで料金もかかりません。しかし【2】の固定資産税納税通知書と同じように、固定資産税が課税されない公衆用道路などは記載されないことがあるため必ずしも100％正確に故人の不動産をもれなく特定できるとは限りません。
いずれにしても、私たち専門家も「これ以外に故人が所有する不動産は存在しない」と他の不動産の存在の可能性を100％否定することはできません。したがいまして、できれば生前に財産目録を作成するなどして遺産を確定させておくことをお勧めします。
相続登記はどのくらい日数がかかるか
このように相続登記は、不動産を管轄する法務局に対して書類を提出することにより行いますが、どのくらいの日数がかかるのでしょうか。法務局に書類を持参しても、その場で手続きが完了するわけではありません。書類を提出した当日は、書類を預けてそれで終了です。戸籍謄本なども預けた当日には返却されません。
その後提出した書類は法務局で審査されます。この審査に通常１～２週間の時間がかかります。提出した書類に何も問題がなければ、相続登記は書類を提出してから１～２週間で完了します。
提出した書類に問題がある場合は、法務局から電話等の連絡があり、正しく訂正したり、書類を追完したりします。そうなりますと、訂正した内容を再審査することになりますから、登記が完了するまでにさらに時間がかかります。法務局はいわゆる役所ですから、融通は利きません。
さらに、別の視点から考察してみます。相続手続きに着手してから、相続登記が完了するまでにどのくらいの日数がかかるのか、が一番気になるところだと思います。以下に説明するように、相続登記を行う為には「登記申請書」を作成して、「添付書類」を用意しなければなりません。
相続手続きを専門とする司法書士事務所に、「登記申請書」の作成と「添付書類」の代理取得を依頼した場合、おおよそ1ヶ月程度あればすべて完了します。戸籍謄本の取得にどれだけの時間がかかるかによりますが、概ね1ヶ月程度を目安にすると良いでしょう。
これに対して一般の方が自分で行った場合、「添付書類」の取得だけで時間を要し、当然専門家が行うよりも多くの時間を費やすことになります。少なくとも1ヶ月で行くことはないと思います。
相続登記の申請書の作り方
管轄の法務局が分かったら、法務局へ提出する「登記申請書」を作成します。法務局に備え付けの用紙などは一切ないので、ゼロから作成する必要があります。
「登記申請書」の内容が具体的にどのようなものになるかについては、相続の事案ごとに異なります。下記に挙げる法務局のページに、ケース別の様式や記載例がありますが、一般的な例示に止めていて、全てのケースを網羅しているものではありません。
なお、法務局に登記申請書の個別具体的な書き方を問い合わせても、一般的な回答がされるだけです（法務局は登記申請書の添削のようなことは職務上行うことができません）。
登記申請書の作成について初めての方や、自信の無い方は、相続手続きを専門にしている司法書士事務所にご依頼ください。参考までに法務局のホームページ（申請書の作り方）のリンクを貼ります。
相続登記の必要書類（添付書類）とは
相続登記に際しては、登記申請書に合わせて必要書類を添付する必要があります。どのような書類が必要かは事例によって異なりますが、一般的には次の通りの書類が必要となります。
２、相続人全員の現在の戸籍謄本
３、被相続人の住民票の除票
４、相続人の住民票（不動産を取得する方のみ）
５、遺産分割協議書（または遺言書）
６、相続人全員の印鑑証明書
７、固定資産評価証明書
８、委任状（司法書士に委任する場合のみ）
この必要書類の中では「1、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・改製原戸籍謄本」を収集するのが一番難しいと思います。
故人が本籍を置いていた場所を特定して、死亡から出生に遡るようにして次々と戸籍を収集していくわけですが、一般の方がこの作業を行うと時間と大変な労力を要します。このような作業も相続手続きを専門としている司法書士であれば迅速な対応が可能ですから一度お問い合わせしてみることをお勧めします。
また、上記に掲げた各種必要書類について、相続登記を申請するにあたっては使用期限はとくに定められていません。原則として、相続発生後に発行された書類であれば相続登記で使うことができます。ただし、あまりに古い書類については法務局から差し替えを要求するかもしれません。
さらに、提出した必要書類は（「原本還付」とよばれる書類返却手続きをとれば）その原本は返却されます。ですから、銀行の手続きや保険の手続きで同じ書類を使いまわすことも可能です。戸籍謄本の取り寄せについては、別に詳しい記事を用意しました。もしよろしければアクセスしてみてください。
なお、平成29年からスタートした新制度「法定相続情報証明制度」を利用して取得した「法定相続情報一覧図」を、戸籍謄本の代わりに添付して相続登記をすることもできます。
しかし、「法定相続情報一覧図」は必ず添付しなければならない訳ではありません。従来通り、戸籍謄本を添付する方法で相続登記をすることも可能です。詳細は別の記事がありますので、もしよろしければお読みください。
権利証が見当たらない…
相続登記を申請する際に添付すべき書類は上記に掲げたとおりです。それでは登記済権利証は添付する必要はないのでしょうか。「相続登記の依頼をしたくても登記済権利証が見つからなくて困っている」というご相談、質問をお客様からよく頂きます。
結論から言いますと権利証は相続登記を申請する際に添付する必要はありません。ですから、権利証が見当たらなくとも、被相続人が所有している不動産（相続登記の対象となる家や土地）を特定できれば特に問題はありません。
例外的に登記済権利証を添付しなければいけない場合もありますが、かなり限定的なケースです。例えば、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なっていてその住所のつながりを住民票などで証明できない場合などです。いずれにしてもこのような特殊なケースは専門家に判断してもらう必要があります。
相続登記に申請書の提出期限はあるのか
相続登記の申請書に提出制限はありません。ただし相続税の申告が必要な方はお急ぎ下さい。10ヶ月以内に遺産分割協議をして、相続税の申告・納付をする必要があります。
相続税の申告が不要であれば、そもそも遺産分割協議自体はいつ行っても構いませんし、相続登記もいつ申請しても構いません。
相続登記を誰に頼むのか？
相続登記を他人に代わって申請できるのは、法律上司法書士だけです。登記の申請代理権は、法律上、司法書士にのみ与えられています。
税理士事務所や行政書士事務所などが「登記も行います」とアナウンスしている場合は、その事務所が提携している司法書士に代行してもらうという意味です。
ですから、相続登記については誰に依頼するのかを検討するのであれば、はじめから司法書士を探すのが近道です。ただし、相続手続きを専門にしていない司法書士に依頼すると、相続税対策や遺産分割協議の進行方法等に知見がないため、思わぬ不利益を受ける場合があります。
したがいまして、相続手続きを専門にしている司法書士事務所（パートナー税理士や弁護士と提携している事務所）にご相談されますと、ご自身の利益を守るために最適だと考えます。
相続登記にかかる費用や報酬はいくらか
相続登記を申請するには費用がかかります。自分で手続きをするにしても、司法書士に手続きを依頼するにしても一定の出費は免れません。
まず、必ずかかる費用として「税金（登録免許税）」があります。自分で手続きを行う場合も、司法書士に手続を依頼する場合も同額です。登録免許税は、登記申請時に収入印紙で納付します。司法書士に依頼する場合は司法書士が代理して納付します。
また司法書士に登記手続を依頼する場合には、登録免許税に加えて司法書士に対する報酬も必要となります。
相続登記の登録免許税の計算方法
まず、市役所等で固定資産評価証明書を取寄せます。手元になければ、毎年税務署より送付される固定資産税納税通知書でも計算はできます。
固定資産評価証明書や、固定資産税納税通知書に記載されている「評価額」に1000分の4を乗じた額が登録免許税となります。相続登記を申請する以上必ずかかる費用です。自分で申請しても司法書士が申請しても同じ金額です。
また、道路を所有（または近隣と共有）している場合、道路の相続登記も必要になります。原則として道路部分には固定資産税は課税されていないはずですが、相続登記を行う場合は、相続登記の登録免許税は必要となります。道路の登録免許税は専門的な計算が必要なケースもありますので、司法書士にご相談ください。
なお期間限定で相続登記の登録免許税が免税扱いとなる措置があります。要件はかなり限定的で、あまり適用となるケースはありませんが必ず確認するようにしましょう。詳しい内容は別のページで解説していますのでもしよろしければお読みください。当事務所では免税措置を適用した相続登記を多数申請しています。
相続登記の司法書士の報酬
現在、司法書士の報酬は法律上の定めはありません。全国で共通の手数料金額というものはありません。各司法書士事務所の自由裁量です。当事務所では、東京都の司法書士事務所におけるおおよそ平均額を報酬としております。下記に当事務所の報酬表を掲げましたので、もしよろしければお目通しください。当事務所の相続登記のサービス手数料は62,000円（税別）～となっています。
相続登記を自分でやるか専門家に頼むか
上に掲げた法務省のページなどを参考に自分で相続登記にチャレンジする方も一定数は存在します。自分でやるか否かを決めるにあたっては次の点を参考にして頂ければと思います。
時間と得られるはずの収入を犠牲にできるか
どんな仕事もそうですが、その道のプロがやっている様子を見るととても簡単に見えます。そして「この程度なら自分でもできるだろう」と思い、いざ自分でやってみるとその手間と複雑さに後悔するという経験は誰にでもあるのではないでしょうか。
相続登記は必要な書類の収集・作成から申請書の作成・提出まで、かなりの手間と時間を要します。一般的に相続人は働き盛りで、相続登記を自分で行った場合、その間の時間を犠牲にすることになりますから、本来得られるはずの収入を得ることができません。ですから、相続登記に費やす時間の間に得られる収入と、司法書士に依頼する手数料を天秤にかける必要があるでしょう。
たとえば、不労所得（不動産賃貸業や投資業など）で生活している方なら、時間的にも金銭的にも余裕がある為、自分で相続登記にチャレンジするという選択肢は不利益を生まないかもしれません。
しかし、サラリーマンなどの給与所得者は、厚生労働省の統計によると「欠勤等による差引がある」が68.5％ですから、70％弱は欠勤によって給料が減るわけです。
■厚生労働省｜就労条件総合調査結果の概要
一般の方が自分でやる相続登記は、その内容が不十分であることが多い為、申請後も法務局から「書類を訂正するように」「書類を追加して提出するように」などと連絡が来ます。その度に法務局に出向くために会社を休めるでしょうか。
また、自営業やフリーランスの方は時間的な余裕はあるので、多少の手続であれば収入には影響がないかもしれません。しかし、相続登記に想定外の時間がとられると、取引先とのアポイントを取り逃したりして売上も収入も減少する可能性があります。自営業やフリーランスの方は、いま自分が何に集中すべきかはサラリーマンの方以上に意識しているはずです。相続登記はあなたがやるべき仕事でしょうか。
失敗した時のリスク
一般の方が自分でやる相続登記は、その内容が不十分であることが多いです。登記を申請した時点で法務局がその点に気付くことができれば、内容を修正すればいいのですが、人間のやることですから間違いに気づくことなく登記がされてしまうこともあります。
法的に間違った登記がされてしまったとしても、登記が一度されてしまうと、相続登記を正しく修正することはとても難しいです。なお、原則として一度なされた登記は有効と扱われるため、法務局側に正しく直すように一方的に求めることはできません。
当事務所で扱った事例の中にも、先代が自分で相続手続きを行い、その内容が誤っていたことにより、その下の世代が行わなければならない以後の手続が非常に難解となってしまったケースがありました。もちろんその分手間も費用も余計に掛かってしまいます。「得した」と思ってやったことが、結果として不利益を生むことがあるのです。
相続は自分の問題だけでなく、財産を後の世代へ確実に引き継ぐことも視野に入れなければなりません。後世に問題を残さないような適切なプロセスで行う必要があります。
その点、相続を専門にしている司法書士事務所であれば、最新の知識と幅広い知見により、適切に財産を次の世代へバトンタッチさせることができます。
いずれにしても、このような問題に強い、相続手続きに特化した司法書士にまずは相談されることをおすすめします。
無料相談を受け付けています
私たちは、相続手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で約20年に渡って相続問題に取り組んできました。
このページでは、「相続人が知っておくべき相続登記｜総まとめ」についてお話ししました。
相続手続きに関する全体像はお分かりいただけたでしょうか。「親族が亡くなりまずは相続登記をと思い問合せしました」という方が増えています。反対に「自分でできると思っていたが難しそうなので後はやってもらえますか」という方も多いです。
これからの相続手続の進め方、具体的に相続登記の費用はいくら位かかるのか、どの位の期間で完了するのか、他にも様々な疑問があることと思います。
専門知識を有する私たちであれば、疑問にお答えできます。
毎週土曜日に無料相談を受け付けていますので、この機会にお気軽にお問い合わせください。
ご予約はお電話（代表042-324-0868）か、予約フォームより受け付けています。
